Il principio generale: ordinaria all'inquilino, straordinaria al proprietario
La ripartizione delle spese sull'impianto termico in un appartamento in affitto si basa su tre fonti normative principali, da leggere nell'ordine:
- Codice Civile, art. 1576 — il locatore deve mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto, eseguendo le riparazioni necessarie, tranne quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
- Legge 392/1978, art. 9 — gli oneri accessori relativi alla pulizia, al funzionamento ordinario, alla manutenzione dell'ascensore, alla fornitura di acqua, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento sono a carico dell'inquilino. Le spese straordinarie, strutturali, di sostituzione, al proprietario.
- DM 10/03/2017, allegato G (il famoso "Tabella oneri accessori" per il canone concordato, usata di prassi anche nel 4+4) — elenco analitico voce per voce di cosa paga chi.
La linea di confine è sempre la stessa: se è manutenzione ordinaria o uso corrente paga l'inquilino, se è sostituzione o riparazione strutturale paga il proprietario. Il problema pratico è che tra "piccola manutenzione" e "intervento strutturale" c'è una zona grigia dove nascono il 90% delle discussioni.
La tabella operativa: voce per voce, chi paga cosa
Questa tabella è quella che consegno con il contratto a ogni mio inquilino e a ogni mio proprietario. L'ho costruita incrociando l'allegato G del DM 2017, la giurisprudenza di merito più recente e i casi veri che ho gestito negli ultimi dieci anni a Como. Stampala, salvala, infilala nel verbale di consegna.
| Voce di spesa | Chi paga | Note |
|---|---|---|
| Consumo di gas, GPL, pellet, gasolio | Inquilino | Onere accessorio ex L. 392/78 |
| Consumo elettrico della caldaia | Inquilino | Normalmente dalla stessa utenza di casa |
| Manutenzione annuale ordinaria | Inquilino | Pulizia bruciatore, controllo tenuta, filtri |
| Prova fumi / RCEE "bollino" | Inquilino | Ogni 2 anni (caldaie <100 kW gas) |
| Caricamento su CURIT Lombardia | Inquilino | Fatto direttamente dal tecnico abilitato |
| Spurgo aria radiatori | Inquilino | Sfiato manuale, non serve tecnico |
| Rabbocco acqua impianto | Inquilino | Fino a 1,2-1,5 bar |
| Sostituzione filtri, guarnizioni minori | Inquilino | Piccola manutenzione, art. 1576 c.c. |
| Riparazione termostato ambiente | Inquilino | Se guasto da uso normale |
| Pressostato, valvola 3 vie, flussostato | Caso per caso | Giurisprudenza divisa: in prevalenza tenant se sotto 150€, owner se oltre |
| Scheda elettronica | Proprietario | Componente strutturale, oltre 300€ |
| Scambiatore primario / secondario | Proprietario | Componente strutturale essenziale |
| Bruciatore principale | Proprietario | Riparazione strutturale |
| Vaso di espansione | Proprietario | Componente strutturale impianto |
| Pompa di circolazione | Proprietario | Salvo guasto da acqua non trattata |
| Sostituzione caldaia | Proprietario | Art. 1576 c.c., manutenzione straordinaria |
| Adeguamento normativo (es. da gas a condensazione) | Proprietario | Spesa strutturale e di adeguamento |
| Sostituzione radiatori | Proprietario | Salvo danni colpevoli dell'inquilino |
| Verniciatura radiatori "estetica" | Inquilino | Rientra in piccola manutenzione decorativa |
| Canna fumaria — pulizia ordinaria | Inquilino | Nel condominio ripartita per millesimi |
| Canna fumaria — rifacimento | Proprietario | Intervento strutturale |
| Riscaldamento centralizzato — consumi | Inquilino | Quota ripartita per contabilizzatori |
| Riscaldamento centralizzato — manut. ordinaria centrale | Inquilino | Pulizia, bollino, ordinaria conduzione |
| Riscaldamento centralizzato — sostituzione caldaia centrale | Proprietario | Opera straordinaria del condominio |
Il bollino blu e CURIT: cosa cambia in Lombardia nel 2026-2027
Il "bollino blu" (correttamente: Rapporto di Controllo di Efficienza Energetica, RCEE) è il controllo periodico obbligatorio su ogni impianto termico, previsto dal DPR 74/2013 e dal DM 10/02/2014. Non è la stessa cosa della manutenzione annuale, ma spesso vengono fatti insieme dallo stesso tecnico per praticità.
In Lombardia, grazie al Catasto Unico Regionale degli Impianti Termici (CURIT), ogni controllo viene registrato elettronicamente dal tecnico, che carica il rapporto nel portale regionale. Da quel momento l'impianto è "in regola" e il proprietario (o chi per lui, cioè tipicamente l'inquilino) può dimostrare l'avvenuto controllo in qualsiasi momento.
Le periodicità da ricordare per il grosso dei casi residenziali a Como:
- Caldaia a gas 10-100 kW (il 99% degli appartamenti): manutenzione ogni 2 anni, bollino ogni 2 anni, caricamento CURIT ogni 2 anni
- Caldaia a gasolio o GPL <100 kW: manutenzione ogni 2 anni, bollino ogni 2 anni
- Caldaia a biomassa / pellet <100 kW: manutenzione annuale, bollino ogni 2 anni
- Climatizzatori / pompe di calore >12 kW: bollino ogni 2 anni
Tre casi reali comaschi dagli ultimi 12 mesi
"La caldaia fa un ronzio continuo, va cambiata la pompa"
Inquilino chiama: "Luca, la caldaia funziona ma fa un rumore insopportabile, il tecnico dice che è la pompa di circolazione, costo 240 € ricambio + manodopera." Proprietario risponde: "Ma la caldaia funziona, no? Allora è manutenzione, paga lui". La pompa di circolazione è un componente strutturale dell'impianto, non un elemento di piccola manutenzione.
"L'acqua calda sanitaria è tiepida da due giorni"
Tecnico diagnostica scambiatore secondario incrostato per acqua dura di Como (durezza elevata nella zona), decapaggio + decalcificazione: 180 €. Proprietario accusa l'inquilino di non aver fatto installare l'addolcitore. L'inquilino risponde che non c'era alcun addolcitore nel verbale di consegna. Il tecnico certifica che l'incrostazione è dovuta a uso normale, non a cattiva manutenzione.
"Non parte più, bisogna cambiare la caldaia di 18 anni"
Caldaia Vaillant del 2008, bruciatore guasto definitivamente, pezzi di ricambio non più disponibili. Sostituzione completa con caldaia a condensazione obbligatoria per legge dal 2015: 2.800 € installata chiavi in mano. Il proprietario chiede all'inquilino "metà metà perché la usavi tu". No.
Come evitare le discussioni: 4 regole operative
I litigi caldaia tra proprietario e inquilino sono spesso evitabili. Dopo dieci anni di gestioni, ecco cosa facciamo di prassi a Como:
- Verbale di consegna con fotografie della caldaia, della sua data di installazione (targhetta), e del libretto di impianto consegnato. Firmato OTP, immodificabile. Se qualcosa si rompe nei primi 90 giorni, si parte da uno stato di fatto certo.
- Contratto di manutenzione annuale all'intestazione dell'inquilino, non del proprietario. L'inquilino paga la manutenzione ordinaria che è a suo carico, il tecnico certifica l'intervento, carica il bollino su CURIT. Zero zone grigie.
- Clausola di soglia 150-300 € nel contratto: sotto i 150 € di intervento paga sempre l'inquilino (anche in caso dubbio), tra 150 e 300 € si fa 50/50, sopra i 300 € paga sempre il proprietario. Non è legge ma è un patto chiaro che evita 9 discussioni su 10.
- Comunicazione via WhatsApp documentata: ogni rottura va fotografata e segnalata al proprietario entro 24 ore. Tempi veloci, prove digitali, nessuno può dire "io non lo sapevo".
Riscaldamento centralizzato: regole specifiche per i condomini
Nei condomini comaschi con riscaldamento centralizzato (molti palazzi anni '60-'80 in zona Como centro, San Fermo, Camerlata, Albate) la ripartizione segue regole leggermente diverse:
- Consumi — contabilizzati tramite valvole termostatiche + ripartitori su ogni radiatore (obbligatorio dal 2017). La quota dell'appartamento, calcolata annualmente dall'amministratore, è a carico dell'inquilino.
- Spese millesimali di gestione — manutenzione ordinaria della centrale termica, letture, controllo fumi: a carico dell'inquilino.
- Spese straordinarie — sostituzione della caldaia centrale, rifacimento del sistema, adeguamenti normativi: a carico del proprietario.
- Fondo di riserva condominiale — se presente, è a carico del proprietario in quanto accantonamento di capitale per lavori futuri.
Il modo più semplice per non sbagliare: nel conguaglio annuale, l'amministratore produce il riparto spese dove ogni voce è contrassegnata come "ordinaria" (gialla, a inquilino) o "straordinaria" (rossa, a proprietario). Noi gestiamo direttamente il passaggio con l'amministratore nei contratti dove il proprietario ci ha affidato la gestione completa, così l'inquilino non deve pensarci.
Cosa succede se nessuno fa la manutenzione?
Scenario sfortunatamente frequente: la caldaia viene installata, l'inquilino non fa il controllo biennale perché non lo sapeva, il proprietario non lo controlla perché "è a casa dell'inquilino". Dopo 4-5 anni di silenzio succedono due cose:
- Rischio sanzione CURIT — fino a 3.000 € sul responsabile dell'impianto (tipicamente l'inquilino) con il paradosso che il proprietario viene chiamato in causa come corresponsabile se la mancata manutenzione ha causato il guasto.
- Riduzione della vita della caldaia — una caldaia che dovrebbe durare 15-18 anni, senza manutenzioni ne dura 8-10. Il proprietario si trova a sostituirla 5-7 anni prima del dovuto, con un costo evitabile.
- Vuoto assicurativo — in caso di sinistro (allagamento da impianto, fuga di gas), l'assicurazione contesta il mancato controllo e si rifiuta di liquidare. È uno dei motivi per cui raccomandiamo la Tutela Estesa su tutti i contratti nuovi.
Nei nostri contratti il contratto di manutenzione annuale è condizione contrattuale, non un consiglio. L'inquilino lo sottoscrive al momento della firma, il costo mensilizzato di circa 10-12 €/mese entra nel budget famigliare come un'utenza qualsiasi, e il proprietario dorme sereno.
Vuoi smettere di preoccuparti della caldaia del tuo immobile a Como?
Nei nostri contratti il contratto di manutenzione è obbligatorio per l'inquilino, il bollino viene caricato su CURIT automaticamente, e le spese straordinarie vengono gestite dalla nostra squadra senza che tu debba prendere il telefono. Scrivici per capire come funziona.
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