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1. Dati dell'immobile
Superfici in metri quadri. La superficie convenzionale viene calcolata automaticamente.
2. Caratteristiche dell'immobile
Seleziona tutte le dotazioni presenti. Determinano la fascia (Minima / Media / Massima).
3. Maggiorazioni
Elementi che aumentano o riducono il canone base.
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Cos'è il canone concordato a Como e come funziona nel 2026
Il canone concordato è un contratto di locazione ad affitto ridotto rispetto al libero mercato, ma con vantaggi fiscali sostanziali sia per il proprietario che per l'inquilino. A Como, l'accordo territoriale attualmente in vigore stabilisce range di canone (€/mq/mese) per ogni microzona della città, con maggiorazioni possibili in base allo stato dell'immobile.
Introdotto dalla Legge 431/1998, art. 2 comma 3, il canone concordato è nato per calmierare il mercato degli affitti nelle zone ad alta tensione abitativa (a Como il fenomeno è particolarmente rilevante per la vicinanza al confine svizzero e all'area metropolitana milanese). La normativa di riferimento aggiornata è il DM 16/01/2017 del Ministero delle Infrastrutture, che definisce le regole per l'attestazione di rispondenza necessaria a beneficiare delle agevolazioni fiscali.
I 4 vantaggi fiscali del canone concordato a Como
Chi affitta a canone concordato beneficia di sconti fiscali che possono valere migliaia di euro all'anno:
| Vantaggio | Canone concordato | Canone libero |
|---|---|---|
| Cedolare secca | 10% | 21% |
| IMU | −25% sull'aliquota | Aliquota piena |
| Imposta di registro | −30% | Piena (2% sul canone) |
| Detrazione inquilino | 300–495 €/anno | Nessuna |
Esempio pratico: su un canone annuo di 9.600 € (800 €/mese), il proprietario passa da 2.016 € di tasse (21% cedolare libera) a 960 € (10% concordata). Risparmio: 1.056 € all'anno, pari a oltre un mese e mezzo di canone. Considerando anche lo sconto IMU e imposta di registro, il vantaggio complessivo per un proprietario a Como può superare i 1.500 € all'anno.
Come si calcola il canone concordato a Como
Il calcolo si basa su tre elementi principali definiti dall'accordo territoriale del Comune di Como:
1. La microzona (1–6)
Il Comune di Como è diviso in 6 microzone con range di canone diversi. La microzona 1 corrisponde alle aree di pregio come Centro Storico e Lungo Lario, mentre la microzona 6 include le zone periferiche come Sagnino, Monte Olimpino e alcune vie di Camerlata. Se non conosci la tua microzona, puoi cercare la tua via nel viario ufficiale delle 787 strade di Como.
2. La fascia (Minima / Media / Massima)
La fascia dipende dallo stato di conservazione, dalle dotazioni e dal piano dell'immobile. L'accordo territoriale prevede 13 elementi valutabili (autorimessa, ascensore, doppi servizi, riscaldamento autonomo, ecc.). Più elementi ha l'immobile, più alta la fascia. Un bilocale ristrutturato con doppio bagno e ascensore rientra tipicamente in fascia Media o Massima.
3. La superficie convenzionale
Non è la semplice metratura commerciale: la superficie convenzionale si calcola sommando calpestabile abitazione + 70% autorimessa + 50% posto auto + 25% balconi/cantine/solai + 10% aree scoperte. Sotto i 60 mq si applica anche un coefficiente correttivo che riduce l'effetto della piccola metratura sul canone.
4. Maggiorazioni e rivalutazione ISTAT
Al canone base si applicano poi maggiorazioni fino al 30% cumulate (immobile storico +10%, arredamento fino a +20%, classe energetica A/B/C +10%, durata 6+ anni +10%). Infine si applica il coefficiente ISTAT corrente per aggiornare i valori base dell'accordo.
💡 Perché il nostro calcolatore è più affidabile
La maggior parte dei calcolatori online usa formule generiche. Il nostro applica i valori esatti dell'accordo territoriale di Como (Prospetto V4 2024) con le tabelle prezzi ufficiali per microzona e superficie, aggiornati al coefficiente ISTAT 2026. In più, il risultato tiene conto di tutte le maggiorazioni e riduzioni ammesse dall'accordo.
Quando conviene il canone concordato rispetto al canone libero
Non sempre il canone concordato è la scelta migliore. Ecco i casi in cui conviene sempre:
- Immobili con canone reale già vicino al concordato: se il tuo appartamento a Camerlata renderebbe 750 € in libero e il concordato ti concede 700 €, la differenza di 600 €/anno viene ampiamente compensata dai vantaggi fiscali.
- Proprietari nel regime della cedolare secca: risparmi automaticamente 11 punti percentuali di tassazione (dal 21% al 10%).
- Immobili di 50–90 mq in zone centrali: le fasce Media e Massima del centro storico si allineano bene ai canoni di mercato.
- Contratti di durata 6+ anni: la maggiorazione del 10% avvicina ulteriormente il canone concordato al mercato libero.
Il canone concordato NON conviene quando l'immobile è in una zona ad altissimo appeal turistico dove gli affitti liberi superano di oltre il 20% le fasce concordate, o per proprietari nel regime IRPEF ordinario con altre detrazioni sostanziali già in essere.
Cosa serve per firmare un contratto a canone concordato a Como
Per stipulare un contratto valido e beneficiare delle agevolazioni fiscali servono:
- Attestazione di rispondenza rilasciata da un'organizzazione firmataria dell'accordo (Confedilizia, Sunia, Sicet, ecc. o agenzia affiliata). Costo indicativo: 100–200 €.
- APE (Attestato Prestazione Energetica) valido, necessario per verificare la maggiorazione per classe energetica.
- Planimetria catastale per validare la superficie dell'immobile.
- Contratto in forma scritta con clausole conformi all'accordo territoriale.
- Registrazione all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni.
🏢 Il nostro servizio completo
Come Top Eventi Immobiliare — affiliata SoloAffitti Como dal 2012, gestiamo l'intera procedura: calcolo del canone, rilascio dell'attestazione di rispondenza firmata (valida per la cedolare secca al 10%), assistenza nella redazione del contratto e registrazione all'Agenzia delle Entrate. Se ci affidi anche l'incarico di locazione, il servizio è completamente gratuito.
Domande frequenti sul canone concordato a Como
Le risposte alle 7 domande che ci fanno più spesso i proprietari di Como.
Cos'è esattamente il canone concordato?
Il canone concordato è un contratto di locazione ad affitto ridotto rispetto al libero mercato, il cui importo massimo è definito dall'accordo territoriale tra organizzazioni dei proprietari e degli inquilini firmato in ciascun Comune ad alta tensione abitativa. A Como l'accordo territoriale attualmente in vigore stabilisce range di canone (€/mq/mese) per ogni microzona della città. In cambio del canone più basso, il proprietario beneficia di cedolare secca al 10%, IMU e imposta di registro ridotte.
Chi può stipulare un contratto a canone concordato a Como?
Qualsiasi proprietario di immobile ad uso residenziale ubicato nel Comune di Como (per la provincia servono accordi territoriali specifici, presenti solo in alcuni Comuni). Non ci sono limiti di reddito né requisiti particolari sull'immobile: basta rispettare le tabelle dell'accordo. Le formule contrattuali sono principalmente due: 3+2 anni (con possibilità di rinnovo automatico) o contratti transitori da 1 a 18 mesi per specifiche esigenze abitative documentate.
Quanto risparmio davvero con la cedolare secca al 10%?
Il risparmio dipende dal canone annuo. Su un immobile che rende 800 €/mese (9.600 €/anno), la cedolare al 21% costerebbe 2.016 €/anno. Con il canone concordato, la cedolare al 10% ti costa 960 €/anno: risparmio di 1.056 € solo di IRPEF. Aggiungendo lo sconto del 25% sull'IMU (indicativamente 100–150 € per un bilocale a Como) e il 30% in meno di imposta di registro, il risparmio complessivo può superare i 1.500 € annui, pari a quasi due mensilità di canone recuperate in tasse non pagate.
Cos'è l'attestazione di rispondenza e serve davvero?
L'attestazione di rispondenza è un documento firmato da un'organizzazione firmataria dell'accordo territoriale che certifica che il contratto rispetta i parametri dell'accordo (microzona, fascia, superficie, maggiorazioni). Dal 2017, con il DM 16/01/2017, è obbligatoria per beneficiare delle agevolazioni fiscali sui contratti stipulati senza assistenza diretta delle associazioni di categoria. Senza attestazione, l'Agenzia delle Entrate può disconoscere la cedolare al 10% in fase di verifica, con applicazione retroattiva del 21% + sanzioni.
Quanto dura un contratto a canone concordato?
La durata standard è 3+2 anni: 3 anni di validità iniziale con rinnovo automatico per altri 2 se non disdetto con 6 mesi di preavviso. Sono ammessi anche contratti di durata maggiore (4, 5 o 6 anni) con maggiorazioni del canone rispettivamente del 5%, 8% e 10%. Esistono inoltre i contratti transitori da 1 a 18 mesi (per motivi lavorativi, di studio o familiari certificati) e i contratti per studenti universitari da 6 a 36 mesi. Al termine del secondo triennio, il contratto può essere disdetto liberamente da entrambe le parti.
Il canone concordato è sempre più basso del canone libero a Como?
Non sempre. Il canone concordato può essere sotto, in linea o addirittura sopra il canone libero, a seconda di zona, stato dell'immobile e maggiorazioni applicabili. In zone come Camerlata o Sagnino, dove il mercato libero è già contenuto, la differenza è minima (5–15%). Nelle zone di pregio come Lungo Lario o Centro Storico, il canone concordato può essere del 20–30% inferiore al libero — ma i vantaggi fiscali della cedolare al 10% e la stabilità di un contratto 3+2 spesso compensano il minor canone lordo. Il nostro calcolatore ti dice esattamente qual è il range concordato del tuo immobile in 2 minuti.
Posso stipulare un canone concordato per un affitto turistico o Airbnb?
No, il canone concordato si applica solo a contratti di locazione ad uso abitativo di lungo periodo (3+2, 4+2, transitori con motivazione, contratti studenti). Non è compatibile con affitti brevi turistici, Airbnb, Booking o locazioni turistiche stagionali. Per gli affitti brevi a Como esistono regimi fiscali dedicati (cedolare secca al 21% per i primi 4 immobili) e servizi specifici. Se il tuo immobile è vocato agli affitti brevi sul Lago di Como, dai un'occhiata al nostro servizio dedicato.