IMU seconda rata 2026: la guida per proprietari con casa in affitto a Como

I tre errori che pagano sempre i proprietari a Como

Prima di spiegare come si calcola, lasciami togliere di mezzo i tre fraintendimenti che mi arrivano ogni anno:

Errore 1 — "Ma la paga l'inquilino, no?"

No. L'IMU è sempre a carico del proprietario dell'immobile, mai dell'inquilino. L'affittuario non partecipa in alcun modo all'IMU. Chi è titolare di un diritto reale (usufrutto, uso, abitazione) paga al posto del nudo proprietario, ma il conduttore in locazione no. L'unica cosa che l'inquilino può essere chiamato a pagare è la TARI (tassa rifiuti), ma è un'altra imposta.

Errore 2 — "Ma io ho la cedolare, non pago altro"

Sbagliato. La cedolare secca sostituisce IRPEF, addizionali regionali e comunali, imposta di registro e imposta di bollo relative al contratto di locazione. Ma non sostituisce l'IMU, che resta dovuta per intero. È uno dei malintesi più diffusi: proprietario in cedolare che pensa di aver "chiuso tutto con il fisco" e poi a dicembre scopre di dover versare anche l'IMU, spesso aggravato dal fatto di non averla preventivata nel budget.

Errore 3 — "Pago sempre lo stesso importo degli anni scorsi"

Possibile ma non sicuro. Le aliquote IMU sono deliberate ogni anno dal Comune entro il 28 ottobre. Se il Comune cambia aliquota, l'anno nuovo paghi di più o di meno. L'acconto di giugno è calcolato sulle aliquote dell'anno precedente, il saldo di dicembre fa il conguaglio con le aliquote definitive dell'anno in corso. Mai pagare "a memoria": si verifica sempre.

Il metodo di calcolo in 4 passi

1. 1
   Trova la rendita catastale rivalutata del tuo immobile Prendi la rendita catastale dalla visura (Agenzia delle Entrate) e la rivaluti del 5%. Formula: Rendita catastale × 1,05. È la base di partenza per qualsiasi calcolo IMU.
2. 2
   Moltiplica per il coefficiente della categoria catastale Per le abitazioni ordinarie (A/1 a A/9, esclusa A/10) il coefficiente è 160. Quindi: Rendita × 1,05 × 160 = base imponibile IMU. Per i negozi (C/1) è 55, per gli uffici (A/10) è 80, per i capannoni D/1 è 65, e così via.
3. 3
   Applica l'aliquota comunale "Altri fabbricati" Per un immobile locato (che non è prima casa) si applica l'aliquota comunale "Altri fabbricati". A seconda del Comune varia dallo 0,76‰ al massimo dell'1,06‰. Per Como la verifichi sul Portale del Federalismo Fiscale del MEF o sul sito del Comune, sezione Tributi.
4. 4
   Se hai canone concordato, applica lo sconto 25% Se l'immobile è locato con contratto a canone concordato (L. 431/1998 art. 2 comma 3), l'IMU dovuta è ridotta del 25%. In pratica: IMU calcolata × 0,75. Questo sconto si somma al vantaggio della cedolare al 10% e all'imposta di registro agevolata — motivo per cui il canone concordato è un pacchetto fiscalmente molto conveniente a Como.

Esempio pratico: bilocale a Como Camerlata

Prendiamo il caso tipo di un cliente che seguo: proprietario con bilocale a Camerlata, categoria catastale A/3, rendita catastale 580 €. Immobile locato con contratto 4+4 a canone libero (quindi senza sconto 25%).

Lo stesso bilocale, se fosse stato locato con contratto a canone concordato, avrebbe prodotto un'IMU di 77,47 € annui (103,29 × 0,75), con un risparmio di 25,82 €. Su un portafoglio di 3-4 immobili diventano 100-150 € netti all'anno di risparmio, che si sommano al vantaggio della cedolare al 10% invece del 21%.

Immobili fuori Como: le aliquote cambiano per ogni comune

Se hai immobili in diversi comuni della provincia di Como o della Brianza, ricordati che ogni Comune ha la sua aliquota. Non puoi applicare quella di Como agli immobili di Cernobbio, Cantù, Erba, Mariano Comense, Giussano, Bellagio o altri. Le aliquote variano, e in alcuni Comuni turistici tipicamente stanno nella fascia alta (vicino al tetto 1,06‰), mentre in Comuni più piccoli possono essere nella fascia bassa (0,76-0,86‰).

Il metodo per sapere l'aliquota di qualsiasi Comune è sempre lo stesso: Portale del Federalismo Fiscale → cerca il Comune → sezione IMU → delibera vigente. Tempo necessario: 2 minuti per Comune.

Come si versa: F24 passo-passo

L'IMU si versa esclusivamente con modello F24. Non esistono bollettini postali né bonifici bancari a casuali IBAN del Comune — l'unico strumento valido è l'F24, pagabile in banca, in posta, da home banking o con telematico (richiesto per Partite IVA).

Il "trucco" per non sbagliare mai: delega all'agenzia

Nei contratti dove gestiamo la locazione completa per il proprietario, il saldo IMU è una delle operazioni che facciamo rientrare nel servizio: prepariamo il calcolo con i dati catastali, verifichiamo la delibera comunale aggiornata, compiliamo l'F24, e lo mandiamo al proprietario per il pagamento (o lo paghiamo noi con delega). Il proprietario riceve a inizio dicembre un messaggio con l'importo esatto da versare e il modello F24 pronto, zero rischi di dimenticanze o errori sui codici tributo.

Per i proprietari che gestiscono in autonomia, il consiglio pratico è semplice: metti in agenda, nel calendario del telefono, un alert ricorrente il 1° dicembre di ogni anno, che ti ricordi di fare l'F24 entro il 16. Due settimane di margine evitano il 90% degli errori da fretta.

Casi speciali: cosa fare se…

…ho venduto l'immobile a settembre

L'IMU è dovuta per i mesi di effettivo possesso. Se hai venduto il 15 settembre, paghi IMU su 9 mesi (gennaio-settembre). Il mese si computa intero se possedevi l'immobile per più di 14 giorni. L'acquirente paga da ottobre in avanti.

…l'immobile è stato sfitto per 4 mesi nel 2026

L'IMU si paga comunque per tutto l'anno, anche nei mesi senza inquilino. Il fatto che l'immobile sia vuoto non riduce l'imposta — nemmeno in parte. Alcuni Comuni prevedono riduzioni per immobili inagibili o inabitabili con requisiti stringenti (sopralluogo tecnico), ma la semplice assenza di contratto d'affitto non basta.

…sto ristrutturando l'immobile

Se la ristrutturazione comporta la dichiarazione di inagibilità con perizia tecnica depositata al Comune, si può ottenere una riduzione del 50% dell'IMU per il periodo di inagibilità effettiva. Senza perizia non c'è nessuna riduzione.

…ho ereditato l'immobile a maggio 2026

Paghi IMU dai mesi successivi alla data di apertura della successione, considerando come punto fermo il giorno 15 del mese (prima o dopo determina se il mese conta intero o meno). Serve aver fatto la dichiarazione di successione all'Agenzia delle Entrate per non avere problemi.