Qual è la regola generale per dividere le spese condominiali tra proprietario e inquilino?

Il principio di base è stabilito dall'art. 9 della Legge 392/1978 e dall'allegato G del DM 10/03/2017: le spese di natura ordinaria e di uso quotidiano sono a carico dell'inquilino, le spese straordinarie e strutturali a carico del proprietario. In pratica, se l'intervento mantiene la cosa comune in uso corrente (pulizia, manutenzione, consumi), paga l'inquilino. Se l'intervento crea un valore nuovo o sostituisce qualcosa di strutturale (rifacimento tetto, cambio ascensore, cappotto), paga il proprietario.

Chi paga l'ascensore in condominio quando c'è un contratto d'affitto?

L'ascensore si divide in due parti. La manutenzione ordinaria (contratto annuale di assistenza, lampadine, piccole riparazioni, bollo), i consumi elettrici e la verifica periodica obbligatoria sono a carico dell'inquilino. La sostituzione completa dell'ascensore, il rifacimento della cabina o del motore, gli adeguamenti normativi sostanziali sono manutenzione straordinaria a carico del proprietario. Nel riparto condominiale queste voci devono essere chiaramente separate.

Il compenso dell'amministratore chi lo paga?

Il compenso annuo dell'amministratore condominiale è spesa ordinaria di gestione e in quanto tale è a carico dell'inquilino per intero (allegato G DM 2017). Diversa la situazione per il compenso straordinario deliberato per lavori straordinari del condominio: in quel caso la quota segue il lavoro cui si riferisce, quindi a carico del proprietario. Il nostro consiglio: quando l'amministratore prepara il riparto, chiedere che compensi ordinari e straordinari siano riportati su righe distinte.

Chi paga la pulizia delle scale e del cortile?

Entrambe le voci sono completamente a carico dell'inquilino (allegato G DM 2017), sia che siano fatte da impresa esterna sia che vengano effettuate dal portiere/custode. Rientra anche la pulizia delle vetrate dell'androne, dello spazzamento del cortile, della disinfezione periodica. Non rientrano invece lavori di tinteggiatura delle scale (ogni 10-15 anni) che sono straordinari e a carico del proprietario.

Il rifacimento della facciata o del tetto chi lo paga?

Sempre il proprietario, al 100%. Sono manutenzione straordinaria dell'edificio ai sensi dell'art. 1576 c.c. L'inquilino non partecipa in alcun modo nemmeno se gli lavori gli procurano disagio (ponteggi, polvere, rumori). Se il condominio delibera lavori straordinari durante la locazione, il proprietario non può richiedere l'importo all'inquilino: deve anticipare la quota millesimale al condominio e sopportarla come propria spesa. In alcuni casi il proprietario può ottenere agevolazioni fiscali (bonus facciate, superbonus) che compensano parte dell'investimento.

Come posso contestare un conguaglio condominiale sbagliato?

Hai 60 giorni dalla notifica del riparto per contestare in forma scritta (raccomandata A/R all'amministratore). Nella lettera indica le voci specifiche contestate, il motivo (es: 'spese di tinteggiatura scale erroneamente attribuite a ordinarie quando sono straordinarie'), e chiedi la correzione del riparto. Nel 70% dei casi l'amministratore corregge direttamente senza passare dall'assemblea. Se contesti dopo 60 giorni perdi diritto alla contestazione del conguaglio dell'anno. Per il futuro, verifica sempre il riparto appena arriva, non aspettare la scadenza.

L'inquilino può partecipare alle assemblee di condominio?

Sì, limitatamente alle delibere relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria (art. 10 L. 392/1978 e art. 1136 c.c.). In pratica può votare quando si decidono orari di accensione del riscaldamento centralizzato, tipo di combustibile, scelta del gestore dell'impianto termico. Per tutte le altre delibere (manutenzioni, lavori straordinari, cambio amministratore), vota solo il proprietario. L'inquilino può comunque partecipare come 'uditore' se il regolamento lo permette.

Spese condominiali in affitto a Como: chi paga cosa (guida 2026-2027)

Ogni primavera arriva il conguaglio del condominio e con lui la stessa scena: proprietario che gira la fattura all'inquilino, inquilino che risponde "ma queste 420 € di rifacimento scale sono roba tua", proprietario che risponde "no, è ordinaria", amministratore che fa spallucce, l'agenzia (noi) che prendiamo la calcolatrice e separiamo le voci riga per riga. In 10 anni abbiamo risolto centinaia di questi conguagli. Il principio di base è semplice da 48 anni (L. 392/1978 art. 9), ma la casistica è vasta. Ecco la mappa definitiva per non litigare mai più al conguaglio.

Il principio di base in 2 righe

Tutto si basa su una regola unica dell'art. 9 della Legge 392/1978, dettagliata voce per voce nell'allegato G del DM 10/03/2017 (la famosa "Tabella Oneri Accessori"):

Spese ordinarie, di uso quotidiano e di gestione corrente → paga l'INQUILINO
Spese straordinarie, di rifacimento o sostituzione, strutturali → paga il PROPRIETARIO

Il confine tra "ordinaria" e "straordinaria" è dove nasce il 90% delle discussioni. Un buon amministratore prepara il riparto annuale con due colonne separate, una per quello che l'inquilino deve rimborsare al proprietario, l'altra per quello che resta a carico del proprietario stesso. Se l'amministratore non lo fa, è legittimo chiederglielo in forma scritta.

💡 Nota per il contratto di locazione — Nei contratti che facciamo firmare a Como, inseriamo sempre una clausola che richiama esplicitamente l'allegato G del DM 10/03/2017 come riferimento per la ripartizione delle spese condominiali. Questo evita qualsiasi contestazione successiva perché il metodo di calcolo è pattuito fin dall'inizio.

La tabella operativa: voce per voce

Questa tabella è quella che consegno ad ogni mio inquilino al momento della firma del contratto e che tengo stampata in agenzia. L'ho costruita incrociando l'allegato G del DM 2017 con 10 anni di casi reali gestiti a Como.

Voce di spesa	Chi paga	Note operative
GESTIONE CONDOMINIALE
Compenso ordinario amministratore	Inquilino	100% al conduttore (allegato G)
Compenso straordinario amministratore	Proprietario	Solo per lavori straordinari
Spese di cancelleria e postali ordinarie	Inquilino	Fatturate dall'amministratore
Spese assembleari (sala, verbali)	Inquilino	Spese ricorrenti di gestione
Fondo di riserva/accantonamento lavori	Proprietario	Capitale per lavori futuri
Assicurazione edificio (RC + incendio)	Proprietario	Protegge il bene strutturale
ASCENSORE
Contratto manutenzione ordinaria annuale	Inquilino	Assistenza standard
Verifica biennale obbligatoria	Inquilino	ARPA Lombardia o Enti abilitati
Consumo elettrico ascensore	Inquilino	Utenza condominiale
Sostituzione lampadine, piccole riparazioni	Inquilino	Piccola manutenzione
Sostituzione cabina, motore, funi	Proprietario	Componenti strutturali
Adeguamento normativo sostanziale	Proprietario	Es: nuovo quadro elettrico
Rifacimento completo impianto	Proprietario	Opera straordinaria
PULIZIE E PORTINERIA
Pulizia scale, pianerottoli, androne	Inquilino	Impresa esterna o custode
Pulizia vetrate ingresso	Inquilino	Spesa ricorrente
Spazzamento cortile	Inquilino	Spesa ricorrente
Disinfezione periodica locali comuni	Inquilino	Secondo frequenza condominio
Stipendio portiere/custode (90%)	Inquilino	Allegato G, salvo diversa pattuizione
Stipendio portiere/custode (10%)	Proprietario	Quota di responsabilità
TFR portiere	Proprietario	Accantonamento strutturale
Tinteggiatura scale e androni	Proprietario	Ogni 10-15 anni, straordinaria
GIARDINO E AREE ESTERNE
Taglio erba, potatura piante	Inquilino	Manutenzione ordinaria del verde
Innaffiamento, trattamenti antiparassitari	Inquilino	Gestione corrente
Piantumazione nuove piante	Proprietario	Aggiunta di valore
Sostituzione piante morte	Proprietario	Rinnovo del bene
Rifacimento impianto irrigazione	Proprietario	Opera straordinaria
Riparazioni ordinarie recinzioni	Inquilino	Piccola manutenzione
Rifacimento recinzione completa	Proprietario	Opera strutturale
IMPIANTI COMUNI
Illuminazione parti comuni (consumi)	Inquilino	Utenza condominiale
Sostituzione lampadine comuni	Inquilino	Piccola manutenzione
Rifacimento impianto elettrico comune	Proprietario	Opera strutturale
Autoclave: consumo energia	Inquilino	Utenza condominiale
Autoclave: sostituzione pompa	Caso per caso	Dipende da entità; sotto 150€ tenant
Autoclave: sostituzione completa	Proprietario	Opera straordinaria
Antenna TV comune (manutenzione)	Inquilino	Manutenzione ordinaria
Antenna TV: nuova installazione / sostituzione	Proprietario	Opera strutturale
Spurgo pozzo nero / fosse biologiche	Inquilino	Manutenzione periodica
Rifacimento colonne di scarico	Proprietario	Opera strutturale
Citofono: piccole riparazioni	Inquilino	Piccola manutenzione
Videocitofono: nuovo impianto	Proprietario	Aggiunta di valore
FACCIATE, TETTO, STRUTTURE
Rifacimento intonaci facciata	Proprietario	100%, art. 1576 c.c.
Pulizia facciata, lavaggio periodico	Inquilino	Manutenzione ordinaria
Rifacimento o manutenzione tetto	Proprietario	Opera strutturale integrale
Pulizia grondaie	Inquilino	Manutenzione ordinaria
Cappotto termico esterno	Proprietario	Opera straordinaria
Verniciatura cancelli, inferriate	Proprietario	Ogni 8-10 anni, straordinaria

💡 La regola spannometrica del 150 € — Quando una voce non è esplicitamente elencata nell'allegato G, applichiamo questa regola nei nostri contratti: se la singola spesa è sotto i 150 €, paga l'inquilino (è manutenzione ordinaria o piccola riparazione). Se è sopra i 300 €, paga il proprietario (è intervento strutturale). La fascia 150-300 € è da discutere in buona fede caso per caso.

Casi reali gestiti a Como negli ultimi 2 anni

CASO 1 · COMO CENTRO

"Rifacimento scale: 2.800 € ciascuno. Chi paga?"

Condominio in Viale Varese, 24 unità. Nel 2025 l'assemblea delibera il rifacimento completo delle scale (gradini in marmo scrostati, intonaci da rifare, nuova tinteggiatura). Spesa totale 67.200 €, per il bilocale che gestiamo (millesimi 32‰) la quota è 2.150 € + IVA. Il proprietario vuole girarla all'inquilino, l'inquilino rifiuta. L'amministratore ha correttamente separato le voci: "pulizia scale" (ordinaria, 180 € anno a inquilino) e "rifacimento scale" (straordinaria, 2.150 € a proprietario).

Verdetto: Paga interamente il proprietario. Il rifacimento di una parte strutturale dell'edificio è manutenzione straordinaria senza eccezioni (art. 1576 c.c.). L'inquilino continua a pagare solo la pulizia ricorrente.

CASO 2 · CAMERLATA

"Ascensore guasto: 450 € di riparazione, chi paga?"

Palazzo in Via Varesina, 18 unità. L'ascensore (installato nel 2008) ha un problema al pistone che bloccato in cabina 2 persone per 40 minuti. Chiamato tecnico in urgenza, intervento di sabato pomeriggio: 450 € + IVA per sostituzione componente idraulico. Il proprietario sostiene "ordinaria perché l'ascensore funzionava e si è rotto". L'inquilino replica "il pistone è un componente strutturale".

Verdetto: Paga il proprietario, in quanto il pistone è un componente strutturale dell'impianto ascensore (non piccola manutenzione). Diverso sarebbe stato se fosse stata una lampadina della cabina (50 €, al conduttore) o un pulsante di piano (90 €, zona grigia più spesso al conduttore).

CASO 3 · ALBATE

"Portineria: come si divide lo stipendio del custode?"

Condominio con portineria "a mezzo tempo" (8 ore/giorno, chiusa festivi), stipendio annuale netto del custode 24.000 €. L'allegato G del DM 2017 prevede ripartizione standard 90% inquilino, 10% proprietario. Il contratto che abbiamo firmato con l'inquilino di un trilocale 100 m² prevede quota millesimi riscaldamento 36‰. Calcolo: 24.000 € × 36/1000 = 864 € quota appartamento; 864 × 90% = 777,60 € a inquilino; 864 × 10% = 86,40 € a proprietario; TFR custode (84 €/anno) sempre a proprietario = totale proprietario 170,40 €.

Verdetto: La ripartizione 90/10 su stipendio portiere è lo standard allegato G. Il TFR invece è sempre al 100% a proprietario perché è accantonamento previdenziale, quindi obbligo strutturale.

Come viene gestito nel nostro portfolio: il metodo in 4 passi

Nei contratti dove gestiamo la locazione completa per il proprietario, il passaggio operativo con l'amministratore funziona così:

Novembre-dicembre — Riceviamo dall'amministratore il preventivo spese per l'anno successivo. Lo analizziamo riga per riga separando voci ordinarie (future a carico inquilino) e straordinarie già pianificate (a carico proprietario).
Gennaio — Comunichiamo all'inquilino la rata trimestrale di anticipo spese condominiali ordinarie basata sul preventivo. L'inquilino versa in rate con il canone mensile.
Maggio-giugno — Arriva il conguaglio annuale dall'amministratore. Lo verifichiamo riga per riga, correggendo eventuali errori di attribuzione. Spesso l'amministratore mette "manutenzione ascensore 950 €" come unica voce, mentre va spacchettata in contratto manutenzione (ordinaria), consumi elettrici (ordinaria), e intervento straordinario sulla pulsantiera (straordinaria).
Entro 30 giorni — Giriamo all'inquilino solo la quota di sua competenza, con tabella riassuntiva. Al proprietario comunichiamo la sua quota netta. Zero discussioni perché ogni voce è giustificata.

Nei contratti che gestiamo direttamente, in 2 anni non abbiamo mai avuto una contestazione andata a buon fine da un inquilino. Il motivo è semplice: il metodo è trasparente e documentato in ogni passaggio.

I 4 errori più comuni dei proprietari fai-da-te

Girare tutto il conguaglio all'inquilino senza spacchettare — se l'inquilino scopre di aver pagato spese straordinarie, può chiedere restituzione fino a 10 anni indietro (prescrizione decennale) + interessi. Importi medi recuperati nei casi che abbiamo visto: 600-1.800 € per contratto.
Non chiedere all'amministratore il riparto per categorie — l'amministratore è tenuto a fornirlo se richiesto per iscritto. Senza riparto categorizzato, il contratto d'affitto diventa più difficile da gestire.
Non comunicare in tempo utile l'importo del conguaglio — l'inquilino ha 60 giorni per contestare dalla ricezione del dettaglio. Se glielo mandi tardivamente senza giustificare, perdi il diritto al rimborso.
Mettere "spese condominiali €X al mese forfait" nel contratto — contrario alla legge. L'inquilino rimborsa quello che effettivamente paga il proprietario al condominio, non un importo forfait. Clausole "a forfait" sono nulle in giudizio.

⚠️ Prescrizione 10 anni per rimborso errori — Se oggi scopri che negli ultimi 10 anni hai girato all'inquilino spese straordinarie non dovute, lui ti può chiedere la restituzione totale maggiorata degli interessi legali. Prima di avere questo problema, se gestisci da solo, fai verificare l'ultimo conguaglio da un amministratore o da un'agenzia. Spesa: 100-200 €. Rischio evitato: facilmente oltre i 1.000 €.

Il caso specifico dell'immobile sfitto a metà anno

Scenario frequente: l'inquilino lascia a maggio, l'immobile resta sfitto fino ad agosto, nuovo inquilino entra a settembre. Come si dividono le spese condominiali di quell'anno?

Spese ordinarie — l'inquilino uscito paga pro-quota per i mesi di sua occupazione (gennaio-aprile). Nei mesi di sfitto (maggio-agosto) le ordinarie sono interamente a carico del proprietario, perché non c'è nessuno a cui girarle. Il nuovo inquilino le paga dai mesi di sua occupazione (settembre-dicembre).
Spese straordinarie — sempre e comunque al 100% a carico del proprietario, indipendentemente da quando sono state deliberate rispetto all'inizio/fine dei contratti.
Fondo di riserva accantonato nel periodo — sempre al proprietario
Rate trimestrali anticipi — se l'inquilino uscito aveva versato rate anticipate oltre la data di uscita, va rimborsato dal proprietario (è trattenuta dalla cauzione tipicamente).

"Per anni ho girato tutto il conguaglio al mio inquilino di un bilocale a Como senza spacchettare. Poi è uscito e, grazie a un commercialista, ha scoperto che negli ultimi 5 anni gli avevo addebitato 1.890 € di spese straordinarie non dovute. Ho dovuto restituire tutto + interessi. Da allora Luca mi gestisce completamente il condominio: zero errori, zero rischi, zero notti insonni." — A.F., proprietario Como centro, cliente 2024

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Luca Battimiello
Mediatore immobiliare abilitato · Amministratore Top Eventi Immobiliare · SoloAffitti Como

Spese condominiali in affitto a Como: chi paga davvero cosa